暴涨的A股，让所有的投资品都显得黯然失色。然而，剧烈的震荡让一切又变得不确定起来。5月5日至5月7日，A股连跌三日，蒸发四万亿市值。有人曾经满仓踏空，有人一踏入股市便遭调整。巨震之后，一项10%回报的投资会让你心动吗？
根据行业报告显示，[巴拿马注册公司]2014年共有1122款产品投向房地产领域，平均预期年收益率为9.75%。如果按行业划分，投向房地产行业的信托产品是平均收益率最高的。
尽管频频有违约的信托产品被曝光，但从整体的不良率看，信托远低于银行。信托业协会数据显示，2015年一季度末信托公司全行业风险项目个数为425个，不良率为0.68%。而一季末，银行贷款的不良率为1.39%。
一位不愿透露姓名的信托公司高管表示，房地产行业最困难的时候已经度过。
陌生的投资选项
由于利率管制的存在，商业银行在借贷对象的选择上往往集中于少数优质企业。许多企业难以通过债券融资和股票市场上的融资，转而求助信托。这些企业多集中于房地产、矿产能源和基础设施等。这些行业的特点是，利润空间较大能够承受较高的融资成本。
数据显示，2014年发行的9091款信托产品，其平均期限为1.55年，平均预期年收益率为8.99%。投向房地产领域的产品个数占据总量的12.34%。信托产品的收益率远高于银行理财产品、同期银行存款利率。
以10%的年化收益率、复利效应计算，资产大约在7.2年左右翻番。然而，对于绝大多数人来说，信托都是陌生的投资选项。根据2007年《信托公司集合资金信托计划管理办法》，合格投资人门槛是投资单一一个信托计划的最低金额不少于100万。
当前，购买信托的资金中，位列榜首的是各类金融机构的自有资金投资，略超过三分之一的比例，第二位是以各类金融机构为主体的理财资金，约占三分之一。这两大类金融结构的投资合计占信托资产近七成，其中银行资金当属主力军，保险资金自2012年被允许进入信托市场以来，也成为买方劲旅。其余是高资产净值人士。
在少数银行人士里和信托人士的朋友圈里流行的是，几个自然人凑齐一百万，以一个人的名义购买。尽管这不符合管理办法，但这么做的大有人在。
没有人愿意为风险买单，机构甚至比普通投资者更加厌恶风险。以房地产信托为例，每当房地产行业经历周期性低迷之时，房地产信托产品便会出现兑付�；�。危机并没有转化为大范围的违约。即使违约出现，本金尽失的可能性也不大。
房地产信托的风险
华融国际信托近期发布的一份报告，曾对2009年至2014年8月发生的35个房地产信托风险事件进行了研究。
报告发现，从所及的融资方看，35个房地产信托项目风险事件涉及23个融资方，其中星耀地产、大连实德、高远置业、光耀地产等同时涉及多家信托公司的项目或者一家信托公司的多个信托项目。
上述融资方具有一定实力和行业影响力，导致信托公司“搭便车”，扎堆为其提供信托融资，但是由于信托公司并没有很好地分析融资方合适的债务水平以及缺乏对于单一融资方的授信限额和集中度管理，导致多个信托公司在一家房地产融资方上出现信托风险事件，提高了债务处置难度。
房地产信托风险事件的暴露数量远高于其他领域信托项目。
一方面，信托公司从事的房地产项目数量多，加之房地产作为资本密集型行业，对于宏观调控较为敏感，容易引发风险事件。
另一方面，房地产开发商经营情况更容易通过楼盘开发、销售进度观察出来，同时房地产开发涉及资金数量大，一旦出现问题，所及的范围较广，更容易引起社会关注，进而可通过公开渠道获得的信息数量较多。
从房地产信托风险的成因来看，房地产信托项目风险诱因在项目前期就已存在。从35个房地产风险事件看，有30个项目风险诱因在项目成立事前就已经存在了，占比约为86%，受到其他因素影响和激化，项目事前的风险因素则进一步扩大。
35个项目有15个项目都涉及了民间融资，无法偿付民间融资后，导致法律诉讼或者资金链断裂。以大连实德以及高远置业两个房企的案例，其中大连实德董事长徐明因经济问题被抓，牵出大连实德大量民间高利贷，多达7.855亿元，总体负债更是高达60多亿元。上海高远置业法定代表人则因民间融资及资金链断裂跑路。
当然，民间融资则是问题的一方面，最终所反映的是，信托公司尽职调查过程中房企整体债务水平无法得到有效评估，这使得房企处于一个非常危险的境地，一旦现金流补偿，这类房企就很融资出现资金链断裂，进而转化信用风险，导致信托项目无法到期兑付。
其次是，部分房企经营管理能力不善。
对于融资类信托项目而言，交易对手的经营管理水平直接影响企业运营状况，进而直接决定了第一还款来源的可靠性。青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划中，凯悦置业成立时间短，房地产项目运作经验缺乏，尤其是综合性大项目管理经验不足，这导致在凯悦中心项目的实际操作中出现了很多问题，最后使得该项目成为较大的烂尾工程。
与此类似，舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划、东启·幻境旅游度假酒店项目股权投资集合资金信托计划中的融资方，同样存在房地产运营项目经验不足的问题，且在信托融资之前就有所暴露，但没有引起信托公司的足够重视，也是造成最后违约的重要因素。再如荣腾商业地产投资基金信托计划中，融资方在当地市场规模非常小，不具备监管部门要求的二级资质，根本拿不到银行贷款，却获得了五矿信托较大规模的信托项目。
房地产信托产品的另一大特点是受市场影响较大。
由于房地产信托融资房企多为中小企业，或者本身资金链就相对紧张，应对政策和市场的波动，调整空间有限，更易出现风险项目。无论是规模最大的房地产信托—— 中信盛景星耀地产基金集合信托计划，还是令多个信托公司涉及风险的高远置业，很大程度上均是因为房地产调控导致销售不畅，资金链断裂。
房地产信托风险项目与区域因素有一定关系。但与大多数人的认知相反，从一二三四线城市划分，信托风险项目并不是出现在最不发达的三四线城市，而是主要出现在一、二线城市，一线城市最多，二线城市次之。一般而言，公司对于三四线城市项目标准较高，而对于一二线城市相对放松，投入数量大，这也导致信托风险项目大量出现在被认为较为安全的一二线城市，而不是三四线城市。
还会更危险吗？
一个总部在北京的信托公司高管认为，房地产信托是值得做，也必须做的，是重要领域之一。房地产行业承载的投资能力极强，是其它行业所无法比拟的。
一方面，房地产市场基本上已经调整到位；另一方面，房地产公司也在积极转型和变革，信托公司在进行创新和服务。
而另一个总部在上海的信托公司高管则更倾向于向国有企业贷款，而不是房地产公司。据其透露，在他们公司内部有一个“黑名单”，凡是拿地较多，扩张较快的公司都会被排除在外。
在房地产金融领域资深评论人黄立冲看来，房地产行业还会持续表现出不景气的状态�！八淙徽谄疵头帕鞫酝炀染�，还会有很多热钱，但是由于经济结构性问题一直未能解决，供求失衡依然存在，行业现金流不会有太大改善�！被屏⒊逅�。
一旦出现违约怎么办？从实践看，前述35个案例中使用到了提前兑付、法律诉讼、实现第二还款来源、第三方接盘、续发信托产品等方式。从分布看，34%使用了诉讼范式，29%使用了第三方接盘形式，14%使用了提前兑付。
平安证券首席经济学家、[杭州瑞丰注册香港公司]北京师范大学金融研究中心主任钟伟早前曾公开指出，2015年房地产信托违约率微乎其微。他认为，刚性兑付很难打破，尤其是资金实力雄厚、中大型信托公司害怕丧失市场声望和客户资源更不愿意这么做。而2012年融资方将高息的信托资金替换为相对低息的信托资金。这表明开发商对未来的预判更加谨慎，不愿冒险，所以违约风险更低。
他认为，今年下半年，如果就投资配置而言，优选A股之成长股和国企改革股，次选A股指数，再次选和权益投资相关的信托，债券和理财产品配置的收益缺乏魅力，而房地产则可能逐渐淡出高净值人群的资产配置。
