导读:信托新两规实施以来，[深圳注册香港公司服务]信托业管理资产规模从2007年的0.95万亿一路快速增长至2012年一季度末的5.3万亿，超过证券业和基金业管理资产的总和，直追保险业。信托公司从原来边缘化的、拾遗补缺的“小角色”汇入中国金融体系的主流之中，对于开始担当大任的信托业。在经过2011年下半年的井喷式增长之后，集合信托产品数量增长有所放缓，但募集规模增长仍在加速。房地产信托发行量萎缩、矿产信托风险暴露、另类信托频遭质疑，2012年上半年，在信托品种“集体中枪”的格局下，似乎只有基础设施信托独善其身，呈现出供需两旺的繁荣景象。
中国信托业协会数据，2012年一季度全行业盈利达77.18 亿元，比去年同期增长63.55%，人均创利62万元；信托资产从2010年的23745.4万亿暴增至53016.07万亿，年复合增长率达49.4%。信托是“闷声大发财”的典型,“高风险、高收益”变异信托成富人“高息存款。
2012年上半年信托市场分析报告中显示，上半年，共有65家公司成立了2350款集合信托产品，合计募集资金4107.13亿元，同比分别增长24.01％、19.58％，环比分别增长3.21％和9.99％。从资金投向上来看，工商企业、其他、证券投资领域成立的产品数量位居前三，成立数量分别为825款、475款、375款，募集规模分别为1393.99亿元，816.91亿元、541.64亿元。从资金供给方看，由于基础设施领域信托预期收益率较以前有一定提升，在存贷利率下调、整个集合信托市场收益率有下滑趋势的情况下，这样的收益率较之其他领域集合信托对投资者有更大的吸引力。
2012年上半年信托市场分析报告中显示，2012年上半年房地产领域产品成立287款，同比下降92款，环比下降113款。在房地产行业持续调控、房地产信托今年集中到期的大背景下，房地产信托风险备受市场关注。一季度末，大量房地产信托宣布提前到期，房地产基金产品加速发行，多有故意隐瞒投资项目目的和为老信托和其他金融产品接盘之嫌。不仅是房地产领域，艺术品信托、矿产信托的风险也在加速暴露。中国艺术品市场目前已经出现较大泡沫，中国经济一旦疲弱使得藏家的经营性收入减少，艺术品赖以维持高价的资金紧张，泡沫就将破灭。
2011年12月8日，银监会召开新闻通气会，2012年11月中下旬下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。要求信托公司立即进行业务合规性风险自查，其中包括信托公司发放贷款的房地产项目是否满足“四证”齐全、开发商或控股股东是否具备二级资质、项目资本金比例是否达到要求等。正常的房地产类信托产品的收益是9%左右。中信信托为金地集团在北京发行的聚信汇金地产基金3号信托产品，其年收益是12.5%，整体高于其它信托产品的收益水平。同时该产品存续期是5年，也异于其它同类型的产品。一般正常的产品存续期是1年至2年半，这种产品是最受投资者欢迎。存续时间越长，其风险性和不可控性即会加大。这款产品5年的期限，应该是开发商急于需要稳定的资金来源，而12.5%的收益是弥补长达5年的续存期的风险。
目前监管部门对房地产信托产品的要求更加严格，满足“四三二”标准的开发商发起的信托产品才有望获批，即开发商融资前必须四证齐全、至少投入30%的自有资金、必须有国家二级资质。从发行信托的融资成本来说，开发商的“贷款”利率在15%左右，比去年略降。
例如，抵押式贷款方式是开发商融资最常见的一种方式，虽这种方式的还款能有保障，但也容易被开发商钻空子。如理财周报曾查出无锡绿洲项目有两个银团贷款，且超过预计募集资金多4亿。例如，抵押式贷款方式是开发商融资最常见的一种方式，虽这种方式的还款能有保障，但也容易被开发商钻空子。如理财周报曾查出无锡绿洲项目有两个银团贷款，且超过预计募集资金多4亿。同时也有抵押物连环使用，该抵押物的信托产品还未到期，就与另一信托公司合作，同样以之前的抵押物再次抵押，募集到一笔资金后将之前的信托产品还清将抵押物赎回。这种募集资金的方式具有非常高的风险，不仅只看开发商的负债率，还要了解该抵押物的情况。开发商将负债链条拉长，一旦后续的融资渠道衔接不上，整个资金链断裂，投资者的投资本金将会受到损失。
据统计，50多家信托公司所涉及房地产信托产品在运行就达972款，可计算的募集资金高达1492.76亿元。据普益财富统计，2012年上半年共有36家信托公司发行了214 款“基础设施”领域集合信托产品，合计募集资金503.96 亿元，同比大涨。为保持GDP 的增长，各地上马了很多基础设施项目，但土地财政吃紧、银行贷款难拿，地方政府纷纷转向信托要融资。相关法规规定，单个信托计划的投资门槛最低为100 万元，现实中不少产品的门槛为300万元甚至更高。
2012年7月17日,市场上传房地产信托项目近期将重启的消息。已有部分信托公司接到中国银监会电话指导，称对于房地产开发贷项目“可以先关注”，显示银监会对开发贷项目的审批将有所松动。笔者认为：“松动并不意味着银监会对房地产项目风控要求将降低，中小型房企仍将无缘于开发贷信托项目。次窗口指导的实质意义或在于对房地产开发贷项目审批规模适度放宽，而在风控方面并不会有松动迹象。其实一直都是‘换汤不换药’，去年限制这类业务后，很多公司把项目名字改成了流动资金贷款，如果松动，等于是又换回了开发贷的名义�！�
笔者认为：“在过去的一年间，多数房地产信托项目除需要土地质押、股权质押或转让外，还增加相应担保公司做全责担保作为硬性条件，否则项目将无法通过银监会审批，由此预判银监会对于项目方资质的要求依然从严，此次监管若有松动应主要为规模上的放宽。此前的2011年年中，有消息称银监会对20多家房地产信托业务规模较大的信托公司下了禁令，要求暂停房地产业务。2011年7月29日，银监会回应称部分信托公司出于对自身风险控制的需要暂停了部分业务，“叫停说”由此而起。但市场上各种冠以其他名目的开发贷项目仍在变相运作中，并未中断。”
从近一年的项目审批结果来看，监管的松动主要利好的还是大型房企。这一年递项目的话，原来要求房企具有二级资质，现在都要求一级资质了，另外，由一般的金融性担保公司做担保的项目也不好通过，必须有相关的上市公司或大型国企做全责担保，否则产品过不了银监会，这样把小房企也都撇出去了。即便松动，也还是会参照此监管标准放行。近期看到有险资、公募已在接房地产项目，而发债更是成本优势，故信托放宽只对那些二流项目有弹性。
由于债券品种和通道的丰富，一般上市房企或具有AA-(债券信用等级)以上的，他就发债了，(发债的)规模大、时间短、成本低，总体打包成本在13%以下。这样的项目，我认为是一流项目，他是不愿意通过信托融资的。房地产项目一般要给到投资人10%～12%，信托公司收取2%～5%，银行渠道或第三方一般也要1%～2%，这样的成本适合于二流项目，或者已用尽低成本资金，而需要继续寻求融资的公司，比如绿城、华夏幸福等项目，本身是上市公司，但还是发了大量信托”。
数据显示，2011年第三季度所发行的房地产信托产品融资方中，一级、二级、三级资质开发商占比分别为32%、29%、4%；第四季度分别为26%、21%、2%；而2012年第一季度，该比例为38.6%、12.87%、1.75%。此外，保障房信托与其他信托占据一定的融资方比例。根据国泰君安的测算， 2012年一季度房地产信托到期兑付规模为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元，其中本月预计将有504亿元规模的房地产信托到期。国泰君安研究报告显示，2012年房地产信托总到期规模为1758亿元，其中7月为年度高峰，达到504亿元。
随着房地产信托和矿产信托的风险不断暴露，市场对整个信托行业的风险有了更多的认识，投资人对房地产信托的发行未必肯买账。今年5-7月，信托公司的产品表多为城投财产权信托和应收账款信托，类政信合作复燃，预期收益率普遍在10%，整体预期收益率偏低。如果放行新的房地产项目，某些追求高收益的投资者可能会重返信托产品市场。在房地产信托遭遇诸多负面消息缠身后，投资人在选择时已经趋于谨慎，投资意愿不强。三季度是房地产信托兑付高峰，如大规模新增房地产信托项目，很容易让人联想是否信托公司为房地产商安排的借新还旧，投资者应多了解项目背景、回避此类项目，因为借新还旧实质是一种违约，说明项目本身有问题，而有的风险不是靠转移就能化解；另外，信托公司也应做充分的信息披露。
数据显示，2012年1-6月，房地产信托产品在全部信托产品中仍然占较大比重，共成立327款产品，融资规模达701.61亿元，占信托产品融资总规模比重为22%。2012年发行的集合信托产品中，房地产信托占比仅为20%，远低于前两年50%的份额。2010年和2011年房地产信托的发行量较大，从今年下半年开始，房地产信托将迎来一波兑付高峰。预计今年房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元。其中3月是小高峰，到期规模约220亿元；7月起至9月是到期大高峰，平均每月在300亿元以上。从目前了解的情况看，尚未出现房地产信托无法兑付的情况，但部分资产管理公司的介入在一定程度上反映了房地产信托兑付面临的困难。
数据显示，6月基础设施领域融资发力，地方平台融资增加。房地产领域融资占比下降，房地产信托到期兑付风险一直是市场关注的焦点，监管层对新发行的房地产信托审批更为严格，而信托公司为防范风险，也纷纷开展项目风险排查，并逐渐转变业务方向。但在信托公司寻找到新的主营业务方向前，高收益、高报酬的房地产信托产品仍将是信托公司业务开展的重点。由于房地产开发商融资、投资者对高收益产品的需求以及信托公司对高报酬项目及转型期间的业务开展要求，房地产信托仍会占据较大比重。
截至2011年末，房地产信托余额为6882亿元；2012年3月为首个还款高峰，但并未出现“开发商没钱还”的现象,原因是风险正在“滚雪球”。假如风险爆发，信托公司就算“兜不住”也不会破产。“地方政府将出面，很可能会滥用纳税人的钱”。纳税人来补“窟窿”？据《每日经济新闻》报道，6月29日，江西赛维LDK 光伏公司向华融信托借入的一笔5亿元信托贷款无法兑付，由江西省财政“赛维LDK 稳定发展基金”先行偿还。赛维将向华融再作5亿元的信托计划，采取固定利率10.55%，发行成功后将资金归还给江西省财政。
地方政府须把贷款还款计划列入财政预算，[上海注册香港公司服务] 才愿意发行新的信托计划———这等于用纳税人的钱为信托投资者作担保，因而备受质疑。地方政府可能出于维稳，或者支持当地企业的考虑。但这种做法不宜过多使用。一个人做错了，全民来买单，没有法律依据。信托业5 万多亿资产，要是都指望政府买单，岂不要破产？赛维与地方政府的利益已高度捆绑，一旦企业无法兑付，将动用公共财政来还贷。 
